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知り合いの工務店を通じて土地を購入。
新築工事を断ったところ、訴えると言われ…。(No.1805) |
ＨＰにて相談受け付けていただけるとの事ですので相談させていただきます。
当方現在借家住まいにてそろそろ戸建の購入でもどうかと考えていた矢先の事です。
まず中古物件を探していた所、ある知り合いＡ(昔工務店をやっていたが、再度立ち上げ様としているらしいです。家内の親戚の知り合いとかで昔親が雨漏りの補修を依頼した事もあるなどの付き合いがありました。)より物件の紹介を受けました。
土地的には気に入りましたが、古いため、Ａからその古い家を壊して安くで家を建ててくれるという提案がありその提案に乗ることにしました。
土地の購入に関してはＡが連れて来た宅建の業者を仲介にして地主より購入しました。(Ａは宅建の免許を持っていません。)
その後Ａとは古い家の取り壊し、新築の図面、見積もりと話を進めていきましたが、いま一ついいかげん(仕事が遅い、図面の方角が間違っているなど）なのと、あまり安くはない(大手ハウスメーカーにも見積もりを依頼しましたがほとんど変わらない。)という事で、建築はお断りする事にしました。(結局契約には至っていませんが、契約をすると言っていた当日に断りを入れました。)
するとＡは、
・建築条件付と言っても良いくらいだ。
(土地の売買契約には全く建築条件付には触れていません。)
・今まで好意でやってやったのに
・大工の手配は既にしてある。
と激怒。訴えると言っています。
こちらとしても、これまでお世話になった分はお支払いしたかったので(もちろん土地代、取り壊し代は既に払っています。)、いくら位が適当なのかを各方面に相談した所、宅建の業者が言うには仲介料はそっくりそのままその知り合いに渡した(紹介料という名目で)との事。
どうもＡは、土地の仲介、古い建物の取り壊しなどでこっそりお金を抜いていた様なのです。
と言う事でこちらもあまりお金を支払いたくなくなってしまった訳ですが、向うが嘘をついていたのでどうにも釈然としない状態です。こちらがその事実を知ったのはまだその知り合いには告げていませんが、裏を取りたいという意思がある為です。
というのも、宅建の業者はあまりトラブルに巻き込まれたくないからとＡから受け取った領収書はあるが見せたくないと言うのです。
今回、ご相談致したき事は、
・宅建の業者にその領収書を見せてもらえるような方法はあるのか？
・そもそもＡや宅建の業者がやった事は合法的なのか？ です。
今の状態はＡから訴えるぞと脅されている状況ですので、自分としてはなんとか反撃材料をと思っている所です。アドバイスをよろしくお願いいたします。
それと下記は建築の話なのでこの場で相談するのは間違いかも知れませんが、
・大工の手配代は払うべきなのか？
・建築の話を他のメーカーと進めても良いものか？
についてもアドバイスいただけませんか。以上よろしくお願いします。 |
| 三重県 N様 |
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宅建の業者に対して、領収書を見せろということを請求するのは困難だと思われます。
宅建業者とAとの問題であるため、あなたには直接の法律関係がないからです。
またAや業者のやったことが違法かどうかですが、違法となる可能性があります。
宅建業法では名義貸しを禁止していますが、Aと業者のやった行為は名義貸しになる可能性があるからです。
但し、Aと業者の関係が1回きりのものだとすると、違法であると認定するのは困難かもしれません。
また、あなたがお金を業者に払っている場合も名義貸しを認定するのは困難です。
なお、建築条件付ではないということですので、大工の手配代を払う必要はありませんし、他のメーカーとの建築の話をすることも問題ありません。 |
| 弁護士 渡邉功 |
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購入した土地から旧建物の基礎、土間が出てきた。(No.1804) |
初めまして、下記内容にてついて相談方お願いします。
平成16年6月24日に大手不動産会社の仲介で、売主である宅建会社から更地の状態の土地を購入し、大手ハウスメーカーの地盤調査、設計も終わり今月末から基礎等を着工する予定でした。小生が土地のゴミ拾いをしていたら、鉄筋が埋まっているのに気づき、手で取ろうとするも取れず、鶴嘴で掘った所、基礎の一部が出てきました。本日、上記大手不動産会社、宅建会社、大手ハウスメーカー立合のもと重機で掘った所、購入した土地全面に旧建物（小さなスーパー）の重量鉄骨用独立基礎、コンクリートの土間、旧々建物（くず鉄屋）に使用していたと思われる重量計用の基礎等が出てきました。小生は、前が小さなスーパーがあった事は知っておりましたが、基礎等の存在は知りませんでした。売買契約書の瑕疵担保責任に基づき、売り主の費用で基礎の撤去と不足分の土を入れてもらう所までは話が進んでおります。しかし、深い所では1m以上掘る所もあり、大手ハウスメーカーの話では、このまま埋めたままでは、建てられないかも知れないとの話が出ました。場合によっては、50cm毎に土壌改良しなければならないとの話でした。
売主である宅建会社担当者に話した所、売買契約書内の
第1項 本物件引き渡し後2ヶ月以内に発見された瑕疵についてのみ、買主に対して修復義務を負う。
第3項 買主は売主に対し、第1項の瑕疵について、修復請求以外に本契約の無効を主張し、又は本契約を解除し、若しくは損害賠償の請求をすることはできない。
を示し土壌改良は出来ないとの事でした。
来年1月末には建物の柱等が搬入されてくる予定でしたが、約1ヶ月工程が遅れそうです。
損害賠償をする気はありませんが、建物を建てる基礎部分の土壌改良も請求出来ないのでしょうか。大手ハウスメーカーの話では費用は約50万円位との事でした。 |
| 三重県 A様 |
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売主が宅建会社ということですが、ここが宅地建物取引業法の適用を受ける宅建業者ならば、宅建業法第40条により、民法の規定より買主に不利な特約を結んでも無効です。
契約書のような特約があっても、民法の規定どおりに発見してから1年あるいは引渡しから10年の期間内は、瑕疵担保責任の追及が可能です。
土壌改良をしなければ建物が建てられないというような土地であれば、土壌改良を請求することが出来ますし、土地の売買契約そのものを解除することも可能であると思われます。 |
| 弁護士 渡邉功 |
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建売住宅を購入後、斜め前にアパートが建つことに。
業者に説明責任はないのか？(No.1803) |
１区画ある内の１区画の建売を購入しました。
ウチの斜め前の１区画のみ土地販売と聞いていたのですが、最近になってワンルームのアパートが建つとわかりました。よくよく聞いてみると、その１区画のみ元々他の業者が買っていて不動産屋も建売業者も何が建つか全く知らなかったとのこと。接しているのは１部屋くらいですが、「アパートが建つとわかっていたら買わなかった。」と言っても「知らなかったから、こちらに非はない。あなた用にキッチンの色など変更しているから、やめるなら違約金をもらいます。」と言われています。
我慢して住むしかないのでしょうか？
本当に不動産屋・建売業者には全く非はないのでしょうか？ |
| 神奈川県 A様 |
土地の購入時に売主から「アパートが建つことはない」とか「全区画が建売です。他の建物は建ちません」などと説明を受けていれば、業者に対してクレームをつける余地がありますが、そのような事情がない場合は何らかの請求を業者にすることは困難だと思われます。
アパートが建つということは説明義務の中には入らないと思われるからです。 |
| 弁護士 渡邉功 |
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購入した土地の半分が他人名義になっている事が発覚。
解約したいが内金は返金できないと言われ…。(No.1802) |
2005年9月初旬、建築条件付土地を購入しました。
土地の購入後、設計図を数パターン拝見した際、購入した土地の半分が他人名義になっている事が発覚しました。また、他人名義の土地の反対側は土手になっており、その土手になっている幅２ｍ程は、私が購入した土地に含まれている状態という事も同時に発覚。土地を購入する際、その２点については全く説明もなされず、土地購入後事実を知りました。
また、条件付という事より３ヶ月以内に協定書を交わす条件でしたので、11月に協定書を交わした際、内金として建築総額の７％とのみ協定書に記されており、７％＝210万円を施工管理会社にお支払いしました。
なぜ210万円だったのかを協定書を交わす際に伺うべきでしたが、質問の余地を与えてもらえず、また、土地について購入前には知らなかった事実が発覚しており、少々混乱気味のまま協定書を交わしてしまいました。協定書を交わした後、設計についてを進めておりましたが納得いくものではない為、一旦協定書の解約を申し出たところ、支払った210万円はお返しできないとのことでした。協定書を交わす際、解約となった場合についての返金ポリシー等一切説明はなく、また、協定書にも記されておりません。ただ、新聞に出してある広告では“全額お支払い”と記されておりますし、解約を悩んでいた際相談した時も、「全額お支払いしますので、再度よく検討されてから、解約の場合は書類をお持ち下さい」とおっしゃいました。
解約を申し出ようとお話した際、購入した土地の半分が実際、他人名義の土地となっており、説明を受けた土地の半分程が購入に至った土地であることより、家を建てても入り口が無いとお話した際、「入り口は、その他人名義の土地から入れば良い。その土地の持ち主は絶対にそこに建物を建てないし、その土地の持ち主は私道の権利も無い」等という説明を受けました。
私としては、他人名義の土地を勝手に我が家の入り口にするのは、いくら管理している側から良いと言われても納得できないでおります。また、解約の際は支払った金額は全てお返ししますとおっしゃったのにもかかわらず、今となってはそれができないというのも納得できません。協定書には解約した際の返金についての詳細も記されておりませんし、新聞広告や口頭で全額返金するということでは？と伺ったところ、「協定書には、こちら側：施工管理会社のイメージが悪くなるような事は書かないので、解約の際の返金ポリシーは記さなかった」とおっしゃいました。（協定書を交わす際に、口頭でも解約の際の返金については、何の説明はなされませんでした。）このような場合、どのように今後施工管理会社側とお話を進めたら良いのでしょうか？
私としましては、購入した土地に家を建てる事は辞めたいと思っておりますので、解約のお話を進めたいと思っているのですが…。（施工管理会社は不動産会社ではなく、購入した土地は熊本県内ですが、福岡の不動産会社が不動産関係は管理されております。） |
| 熊本県 I様 |
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購入した土地の半分が他人名義になっていたということですが、購入したときに現地を確認されていたのでしょうか？
もし、現地で説明された土地の範囲と現実の土地の範囲が違っていたというのであれば、錯誤（民法第95条）により、売買契約は無効です。業者の「他人名義の土地から入ればよい。その土地の持ち主は絶対にそこに建物は建てない」というのは、あまりにもいい加減な解答です。いくら業者がそのようなことを言ったところで、隣地の所有者は業者の言質には縛られません。契約そのものが無効ですので、代金はすべて返却されるのが原則です。施工会社に対する支払いについては、契約書の内容を確認してみないと何とも言えませんが、もともと建築条件付の土地売買契約で、土地の売買契約そのものが無効になるのであれば、建物建築契約も連動して無効になるべきものと思われます。 |
| 弁護士 渡邉功 |
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土地を不法に使用されている場合の解決策は？(No.1801) |
土地の不法使用に関する相談です。
住宅新築に伴い、親が所有する不動産を改めて調べたところ親名義の土地の中に１筆だけ、他人が畑の一部として不当に使っている土地があることが分かりました。その土地は、祖父の代からあったらしいのですが、親の家からは離れたところにある飛び地で、公図上、公道からその土地に至る道は所謂“赤道”しかなく当然のごとく赤道もその畑の所有者が畑として占用しております。つまり外観上は、親の土地とその赤道が全くその家の畑の一部のようになってしまっているのです。
どうしてこんな状況を放っておいたのか親を責めましたが、その畑の持ち主が酒乱で、奥さんも近所でも評判の変わり者とのことで、何回か交渉を試みたが取り付く島がなかったとのことでした。現在のような状態になって何年経過しているのかわかりませんが、いずれ親の土地などを相続することを考えると、小さい土地でも、こんな問題のある土地は早く何らかの形で処分しておかなければならないと考えています。その畑の所有者が不当に親の土地を使用していることに対する損害賠償をさせた上で、その土地を買い取らせたいところですが、こういう状況のまま何年も固定資産税を払い、問題を放置していた親にも問題があるとは思います。
こうした事例での解決策としてどんな方法があるか、ご教示をお願いします。 |
| 山梨県 H様 |
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その土地について、どのくらい前から畑として占有されてきたのかで、問題に対する応対が変わります。
20年以上前から畑として使われてきたのであれば、もはや如何ともしがたい状態です。賃料のようなものを払っていれば別ですが、自分の物のようにその土地を畑として占有していたというのであれば、取得時効が成立してしまっているからです。取得時効には二種類あるのですが、20年間占有されてしまうと、相手が「自分の物ではないことを知っていながら」占有していたとしても取得時効が成立してしまうのです。
20年経過していなかっとしても、10年間の期間が経過していた場合は、やはり相手に対して土地を引き渡すよう求めるのは困難です。相手が「他人の土地であることを知らず」かつ「知らなかったことに過失がない」場合は10年間で時効が成立してしまうからです。そして、占有しているという事実だけで「他人の土地であることを知らず」占有していたことは推定されてしまうのです。後は過失の問題が残りますが、相手は占有の開始時点で過失がなければよいので、この点を争うこともかなり困難です。
10年以内であれば、その土地の引渡しを請求することになります。交渉が困難であれば、裁判でやるしかないでしょう。ただし、相手に買い取らせる請求権まではありません。しかし、使用していた期間に応じて賃料相当額を損害賠償請求することができます。 |
| 弁護士 渡邉功 |
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社宅の土地を削って道路を広げるため、同意書を求められていますが…。(No.1758) |
賃貸の一戸建て住宅に主人の会社の社宅契約で住んでいます。
自宅の奥に老人ホームができることになり、出入り口となる、うちの前の道路が狭いということで、うちの土地を削って道路を広げるらしいのですが、その事を老人ホームの関係者から聞いただけで大家さん、不動産屋さん、管理会社など、どこからも話はきません。
それどころか老人ホームの関係者の方が、住んでる方の同意書がいるので早く書いて欲しいと何度か来られました。こちらから管理会社や不動産屋に連絡をとってみようと思いますが、土地が減るので家賃を下げてもらうなどの交渉は可能な事でしょうか？
また、こういった場合勝手に同意書を書いてもよいものなのでしょうか？
どこに相談すべきかもよくわからず、メールさせていただいています。
よろしくお願いします。 |
| 神奈川県 K様 |
利害関係が一番大きいのは大家ですので、本来なら大家が対応すべき問題です。
土地を削って道路を広げるというのであれば、土地所有権に絡む問題だからです。
老人ホームの方が同意書を持ってくるということですが、不動産管理会社を通じて、大家さんに同意書を書いていいかどうかを確認すべきだと思われます。
基本的に大家さんが主体となる話であり、大家さんの指示に従うべき事項です。ただ、社宅ということですので、賃貸借契約を締結しているのはご主人様の会社ですから、同意書を書いていいかどうかの確認も、会社を通じて行ったほうが良いかと思われます。
なお、家賃の値下げが可能かどうかという話ですが、これは賃貸借契約を締結している者同士の話し合いによります。ですので、ご主人様の会社と大家さんとの話し合いによって決まってきます。一般論として言えば、借りている土地の面積は狭くなるのであれば、家賃を値下げする理由にはなりますが、削られるのがごくわずかで、従前とほとんど使用状況が変わらないのであれば、値下げは困難かと思われます。 |
| 弁護士 渡邉功 |
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一戸建ての境界について、法律ではどのように決められていますか？(No.1757) |
西隣に建設予定の一戸建ての境界に関して教えてほしいのですが。
私の住んでいる地域は一種低層です。一般に自分の土地の境界から50cm以上はなして、建てるのが一般的と聞いておりますが何か法律的な土地の決め事があるのでしょうか？
隣地の家が建つ前に、その辺を確認しておきたく宜しくお願いいたします。 |
| 埼玉県 Y様 |
境界線からの距離に関しては、民法234条に50センチ離さなければいけないとあります。
従って、境界線から柱の芯まで、50センチは最低でも離さなければなりません。
また、民法235条には、境界線からの距離が1メートル未満であれば、隣地の家に窓や縁側に目隠しをつけるように求めることができると定められています。
しかし、この法律には例外があり、その地域で境界線から50センチメートル以上離さなくてもよいという慣習があれば、その慣習が優先されることになっています。
また、都市計画において、第1種低層住居専用地域内の建物の外壁の一番外側を、境界線から1〜1.5ｍ以上離すこととなっています。
これらのことが気になる場合、役所に問い合わせれば分かります。一度問い合わせてみてください。 |
| 事務局長 増田和幸 |
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