2年前に購入した土地。売れ残った土地が値下げされて販売されるのですが、新価格との差額を返還してもらえるのか？(No.1749)
はじめまして。当方、平成15年8月に「ｘｘ町土地整理組合」より「保留地」を購入しました。翌年2月に家を建て、現在そこに居住しております。
ところが、平成17年10月に入って「ｘｘ町土地整理組合」より「売買契約書の変更について（通知）」の表題にて書面が届けられ、契約変更により、購入価格の約10％を返還する旨の内容が記載されており、「異議が無ければ、契約変更をしてください。」とも記されていました。書面を持参したｘｘ組合の人の話では、「売れ残りが多くて、値下げする事になりました。正式決定では有りませんが、20％位値下げになりそうです。」との事でした。
仮に20％売れ残った土地が値下げされて販売されると、すでに購入した私たち数10件の住人は10％高い値段で土地を買ったことになります。10年とか経ってからの話なら、仕方ないと諦めますが2年前に購入したので、納得できません。私たちの様に既に高い価格で購入した人は、新価格との差額を全額返還して貰えるのでしょうか。過去の判例等を参考にして教えてください。
群馬県　Y様　

住宅整備公団が供給した住宅の値下げにより、全国でこの件に関して訴訟が提訴されていますが、基本的には不動産の購入後に値下げされても損害賠償を請求することはできません。
供給しているのが公的な存在か私的な存在かを問わず、不動産の価格は需要と供給のバランスの影響を受けるものであり、不動産市況によって価格が変動することは自明であるとして、不動産を値下げしてはならないというような法的義務が存在しないというのが判例です。
もっとも極めて例外的な状況ではありますが、慰謝料が認められたケースはあります。
これは老朽化した賃貸用の公団住宅を建て替えて分譲用の公団住宅にし、それまでの住人に優先購入権を与えたのですが、その際の分譲価格が高価であり、一般公募してもまず買い手が見つからないであろうことを公団側が認識していて、旧住人に対する優先販売後は一般公募せず、数年後に突然大幅値下げして一般公募をしたというケースです。
このときは、優先販売後は直ちに一般公募をするわけではないことを告げずに販売したことについて慰謝料が認められています。
弁護士　渡邊功　

マンション購入の際の登記費用。売主に費用負担してもらうことは可能？(No.1748)
新築マンションの購入を考えています（まだ、契約はしておりません）が、建物引渡しと同時に行なわれる登記費用の負担についてお尋ねいたしたく。
民法485条を適用すれば、登記に係わる費用は売主側と解釈できますが、売主側に費用負担を請求することは可能でしょうか？因みに、契約書には買主負担と記載されています。買主負担となる法的根拠はあるのでしょうか？よろしくお願い致します。
愛知県　S様　

民法485条が扱っているのは、弁済費用（荷造費、運送費、公的な手続きに関する費用）です。契約書作成や目的物の鑑定のための費用等の契約費用は、弁済のための費用とは異なり、当事者が平等の割合で負担します。（民法558条、559条）不動産売買の移転登記の費用については、大審院（戦前の最高裁に相当する裁判所）の判例で、契約費用であるとしたものがあります。このことからすれば、登記費用は当事者間で折半すべきものという結論になりそうですが、この条文の規定は「任意規定」といって、当事者間で特約を結ぶことにより、条文とは別の負担割合にしても許されるのです。
移転登記の費用については、多くの場合、契約書上に「買主が負担する」という特約がなされます。この特約の効果により、登記費用は買主が負担することとなるのです。
弁護士　渡邊功　

大家が同じマンションで犬を飼っているのに、入居者は飼えないのはどうなんでしょうか？(No.1747)
もともと、ペット不可というので契約書には入っていているのですが、入居してみて分かったことがありまして、上階に大宅（マンションの持ち主）が住んでるのですが、その大宅がペット（犬）を飼ってるんです。別に、何か犬の鳴き声がうるさいだとか、迷惑をしているわけでは無いのですが、私も元々ペットを飼いたかったのですが、家賃のところでペット不可を選択せざるをえませんでした。大宅が飼っているのに、入居者が飼えないのはどうなのかと思いメールさせてもらいました。自分勝手かもしれませんが、出来ればペットが飼いたいのですが、やはり契約書にサインしているので無理なのでしょうか？よろしくお願いいたします。
福岡県　T様　

契約書上、ペット禁止の特約が入っている以上、ペットを飼うことは困難だと思われます。
大家が同じマンションでペットを飼っていることから考えると不公平のようにも思えますが、部屋をどのような約束の下で誰に貸すかという点では、大家にもともと選択権があるのです。ペットを飼えないことについては、契約書に明記されている以上、借りる側もそれを承知して借りたのだということになってしまいます。
弁護士　渡邊功　

頼んだ高さと違う塀。作り直しではなく金銭的に解決できないか？(No.1746)
教えてください。外溝に関する質問です。先日塀を作り、窓ガラスを換えました。こちらの指定は「塀の高さは170cmでブロックとフェンスの隙間は極力あけないこと」「窓ガラスは防音効果の一番高いもの」で、打合せ時に確認をとり相手と合意したが、窓ガラスについては施工直前に「サッシまで換えなくてはならないのでガラスは二番目に防音効果の高いものにします」と電話してきました。他に方法がなかったのでしぶしぶOKしました。塀については出来上がりが160cm、ブロックとフェンスの間が10cm位あいています。こちらがクレームをつけたところ作りなおすとのことであったが、こちらとしては、また拘束されて工事をされるよりも金銭的な解決で済ませたいのですが、どの程度（％）支払うのが妥当なのでしょうか？
熊本県　T様　

契約上170センチの塀を作ることになっていたにも拘らず、160センチしか高さがないのであれば相手方の債務不履行となります。このような場合は、相手に対して当初の契約どおりのものを作るように請求することは出来ます。また、損害賠償も要求することができます。本件の場合、160センチの塀を作った場合と、170センチの塀を作った場合とでの費用の差額を請求することは出来ると思われます。しかし、その他の損害賠償となると、かなり困難です。損害賠償とは、あくまで本人が被った損害の穴埋めとして支払われるものなので、塀が160センチになったとしても、それによって具体的な損害が発生していないのであれば、損害の対象にならないのです。尚、フェンスとブロックの間の距離については、10センチという距離は作業場必要な距離とも言えますし、「極力あけない」という当初の契約に反していないと言い切るのは難しいと思われます。
弁護士　渡邊功　

築4年の家で水漏れ。修理の費用は業者に負担してもらえるのか？(No.1745)
家を建て、4年目になります。先日、水道検針で水漏れがわかりました。水漏れの場所が建物の中のため、配管が密集している風呂場から壊して、風呂場で水漏れが見つからない場合、台所を壊してしらべることになりました。築4年で建物内部の水漏れの場合、修理に必要な費用は、建築業者の負担になるのでしょうか？それとも自分で払わなければならないのでしょうか。我が家は鉄筋コンクリートの為、工事も手間が掛かりそうです。宜しくお願いします。
岐阜県　T様　

水漏れは隠れた瑕疵になりますので、工事業者の負担になります。築4年であっても、それまで判明していなかった瑕疵ですので、業者に請求することは可能です。
弁護士　渡邊功　

欠陥住宅を建てた業者が倒産し、苦情もアフターサービスも受けられない。(No.1744)
欠陥住宅なのに毎月13万のローンを払い続けていて大変です。もう競売にかけたい気分です。この家に住んでから借金が増えました。ドアの断熱ではないし、しかも西日があたり熱くなります。窓はペアガラスではないので結露がひどいです。壁もすぐ穴が開く様です。断熱材は一切使われていません。住宅会社は倒産してしまっているので、苦情をいうところもアフターサービスもありません。いったいどうしたらよいのでしょうか？
福岡県　S様　

建物に欠陥があったということであれば、本来なら業者に瑕疵の修理等を請求するところです。しかしながら、住宅会社が倒産しているとなると、現時点ではいかんともしがたい状況になります。倒産しているということが法的に破産手続きをとったということであれば、すでに住宅会社は法律上も消滅していることになります。この場合は、アフターサービスや損害賠償の義務を負う主体そのものが消滅していることになり、請求することができないのです。
弁護士　渡邊功　

うちの南側に5階建てのマンションが。日が当たらなくなるのが心配です。(No.1743)
うちの南側に5階建てのマンションが出来る予定なのですが、1.5Mくらいしか離れていないのに5階が建ってしまったら全く日が当たらなくなってしまいます。それに、プライバシーと騒音がとても心配です。うちは路地なので2階までしか建てられないのです。どうにかならないでしょうか？
東京都　I様　

日照権については、一定の範囲では受忍限度の範囲内として受け入れざるを得ませんが、今まで日が差していたのに、新たな建物が出来ることによって終日日影になるようであれば、受忍限度を超えることになると思われます。地面から1.5メートルの高さの水平面を基準とし、冬至日の午前8時から午後4時までの間に4時間以上の日影を生じさせているのであれば、受忍限度を超えることになるでしょう。
この場合、建物が建てられた後であれば、建物の一部撤去を求めることは相手に過剰な負担を負わせることになって許されないと解されることになりますが、建物が建築される前であれば、建築場所をずらしたりすることで日影を減らすことができると思われますので、その旨を相手方に申し入れては如何でしょうか。相手が申し入れを無視して着工しようとしてきた場合は、建築を仮に差し止める裁判も考えられます。騒音やプライバシーの問題については、1.5メートルの距離を離しているとなると、追求は困難だと思われます。
弁護士　渡邊功　

私道に面した土地と公道に面した土地の価値は変わらない？(No.1742)
先日、新築の物件を購入しようと不動産屋に契約をしにいきました。
チラシでは公道4Mと記載していたのに、重要事項説明の前に急に、その道が私道だと言われました。少し検討させてくれと言うと、店長が出てきて、公道でも私道でも、土地の価値は変わりません。何も心配ありませんといわれましたが、本当に私道に面した土地と公道に面した土地の価値は変わらないのでしょうか？
ちなみに、その私道の持ち主は、別にいて、そこに住む住人には、私道負担はありません。
東京都　O様　

基本的に公道に面している土地と私道に面している土地では、価値は変わります。それは私道に面している土地は、建築するのに面倒なことが多いので、買い手から敬遠されるためです。
今回の場合、チラシなどに載っている価格が公道に面しているという前提で付けられているのか、それとも私道に面しているという前提で付けられているのかが定かではないので、確認して下さい。私道と表記すべきところを公道に間違えただけの可能性もあります。
不動産会社を信頼できないのであれば、別の不動産会社に問い合わせて確認してみて下さい。
理事　岡毅　

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