床下に建築廃材が。施工した工務店に処理してもらえるか？(No.1741)
建築条件付土地をＸ工務店（宅建免許あり・法人組織）から購入し、Ｘ工務店の設計施工で、木造２階建てを建築しました。10年前の話です。最近大雨が降り、床下にまで水が入った気配なので、畳をめくって床下を覗いてみたところ、スレートの割れたものや木屑や、所謂建築廃材のようなものが、相当あることに気づきました。シロアリ駆除の薬剤散布などしようと考えていましたが、このような状態では薬剤散布もままなりません。
Ｘ工務店に苦情を申し立てようにも、Ｘ工務店は２、３年前に倒産しております。よろしくご教示ください。
兵庫県　A様　

Ｘ工務店が倒産している以上、床下の廃材を処理する費用は相談者様が負担するしかありません。現場の管理を設計士がしていた場合は設計士に処理を申し立てることも可能ですが、今回は設計施工をX工務店が行っているので、現場の管理も同社が行っていたと思われます。
Ｘ工務店が存在しないので、今後のメンテナンスなども自費で行うしかありません。
理事　棚橋龍彦　

水道から錆水が出るのを大家が直してくれず困っています。(No.1740)
現在、賃貸の戸建てに住んでいるのですが、入居時より水道から錆水が出る。
管理会社へ連絡しても、「家主に連絡して家主が直すと言わないと治せない。」この回答しか貰えず、法律的には借り主は自費で直すか、家主が直す気になるまでこのままなのか？
水を使用する時は、必ず10秒以上流してからでないと使えないし、健康的にもどんなもんか？
子供もいますのでお手数ですがお教え下さい。
滋賀県　T様　

賃貸借契約では、賃貸人である大家がきちんと住宅を使えるようにする義務があります。水道がきちんと使えるようにするのも大家の責任となるのが原則です。
但し契約の中に特則があり、水道などの設備の修繕が賃借人の責任になっている場合もあります。この場合は賃借人側で修繕しなければなりません。大家に修繕義務があるにもかかわらず大家側が修繕しない場合は、賃貸借契約を介助することができます。
大家が直さないのであれば自費で直し、大家に対して修繕費用を請求する方法もあります。
弁護士　渡邉功　

足場に車をぶつけて建築中の隣家の一部を破損。
公道に出た足場は問題にならないのでしょうか？(No.1739)
はじめまして。実は私の家の３軒隣が家を建設中なのですが、足場が公道に出っ張っており、十字路の門でその足場に私が自家用車をぶつけてしまい建設中の家の一部が破損し、支払請求を出すと業者から言われたのですが、公道に飛び出た足場はなんら問題が無いのでしょうか？それでも過失はぶつけた私なのでしょうか？お願い致します。
神奈川県　T様　

公道に足場が飛び出ていたということですが、道路使用許可が出ていたかどうかが気になるところです。道路使用許可もないまま公道に足場を出していたのであれば、業者側に問題があると思われます。
もちろん、相談者にも前方不注視がありますから過失相殺がありますし、被害の程度から考えると相談者の側の損害賠償義務が大きくなることも考えられます。（例えば、交通事故での過失割合が9対1で相手が悪い場合でも、自分の被害が軽傷なのに相手が植物人間状態になるほどの重傷を負った場合、自分の方が相手に賠償金を支払うことになることがあります。相手の被害額が極端に大きいため、自分の被害額より全体の損害額の10分の1の額のほうが大きくなるからです）。
相手は建築中の家を壊されたということですので、被害額がかなり大きくなることも考えられるためです。それでも、公道に足場をだしていた業者の過失は免れないはずです。
弁護士　渡邉功　

登記してある図面と土地の形が違う。(No.1738)
土地の登記してある図面の形と現在の土地の形が違うという問題です。
この土地は親が中古物件として建物つきで不動産屋から購入しましたが、その時には登記と違うという説明がなく、数年たってお隣から指摘され、その不動産屋を交え念書を交わしたそうです。その後お隣から登記しなおしてと来ましたが、お隣は費用は一切出さないと言います。
お隣は、親が中古物件を買う前からそこに畑を持っており、なぜその時に親の前の地主と登記しなおさなかったのか、なぜ後から来たこちらに全てをやらせようとするのかふに落ちません。普通は言い出した方が登記費用だが、お隣さんという関係からこちらは折半だと考えています。
しかし今回、新しく新築を立てることになりこの期に登記をし直そうと考えています。そこでお隣さんに話しに行きましたが、やはり費用もださないし、測量の結果、土地の大きさが違っていても返さないといいます。家を建てたいから登記費用は私どもで持って良いと考えています。ですが、測量の結果土地の大きさが違えば土地で返すなり、お金で返すと考えるのですがどうでしょうか。登記してある図面と現在の土地の形が違っても、登記してある何ｍ2は変わらないと考えますが。仮に返す返さないで裁判となった場合、どうなるのでしょうか。どういう手続き（裁判の方法）でこの問題を解決するのでしょうか。
愛知県　S様　

土地の登記してある図面というのが何のことを指すのか良く分かりませんが、公図であればもともと図面の正確性には欠けるものなのです。今回の件で、お隣との間の境界線そのものに問題があったというのであれば、境界を定める必要が出てくるわけですが、境界そのものははっきりしていて、登記簿上の地積と測量した現況が異なっているというのであれば、隣家とは法律上の問題はでてきません。不動産業者との間で取り交わされた念書がどのようなものなのか不明なので、正確な解答は出来かねる部分はあるのですが、実際に測量したら登記簿上の面積と食い違うからという理由だけで隣家に金銭を要求したり土地の境界の変更をもとめることはできません。仮に土地の境界が違うとしても、長期間にわたって隣家の人がその土地を占有していたのであれば、時効によって土地の所有権が隣家のものとなっていますので、土地の境界を変更するよう求めることは困難でしょう。
弁護士　渡邉功　

依頼していない業者が勝手に住宅売買をチラシで掲載。
何らかの対応を求めたいが…。(No.1737)
新築購入のため、現在所有する一戸建て住宅を業者の専任で売買活動をしておりましたところ依頼してない業者がこちらの了承もなく新聞折込チラシをうってしまい、抗議の電話をしたところ誠意のある対応がなされずこの先もこのようなことが起きるのではと不安に思っているところですが、この広告を入れた会社に何らかの対応をして頂きたくこの先私たちはどんな行動にでたらいいのでしょうか？
裁判とかはまったく望んではおりませんが誠意のある対応を要求したいのです。この会社の代表の方が弁護士の方に相談にいくとのことでしたのでこちらにこのようなご連絡を差し上げたしだいです。消費者センターには同様にメールを送ってございます。
埼玉県　A様　

本件では、チラシの内容に不正確な部分があれば抗議できますし、チラシをまき続けているのであれば、まくのを止めるよう申し入れることが出来ますが、過去にまかれたことについて損害賠償などを主張することは困難かと思われます。
実は、日本の法律では自分が所有している物ではなくても他人に売り渡す契約をすることができるのです。もちろん、自分が所有していなければ他人に売り渡す契約をしても所有権を移転させることはできません。しかし、日本の法律はそのような契約でも無効にするのではなく、「真の所有権者から所有権を取得して売り渡した相手に所有権を渡す」という義務を売主に課すことにしているのです。つまり他人の物を売る契約は違法ではないのです。相談者は、この業者が気に入らないのであれば業者が持ち込んできた仲介話を断ってしまえばいいのですから、損害が発生しないことになり、損害賠償も困難と考えられます。もちろん、チラシに様々な誤解を生むような表現がされていた場合は、また別の問題になります。
弁護士　渡邉功　

賃貸住宅を取り壊す予定ですが、退去してくれない住人がいて困っています。(No.1736)
現在私の母が住宅を賃貸で貸しておりますが、老朽化しているため取り壊しを行う予定で、今年の3月末をもって更新をしない旨を居住者に対し口頭で伝えていたところ、1軒を残し他の居住者の方は別の場所（特に別の場所への斡旋は行っていません。）へ移っていただきました。（賃貸は直接母が行っているのではなく、不動産屋が仲介しております。家賃は1ヶ月一軒2万円程度です。）
ところが１軒の居住者が4月になっても退去しないため、不動産屋に理由を聞いたところ市営住宅への入居を申し込んでいるため5月末になれば結果が出るとのことでした。ところが、連絡を待っていたのですがいつまでたっても何の連絡もないため、早く立ち退くように申し入れを行ってもらいたい旨を不動産屋に伝えましたが、積極的に動いてもらえなかったことから母が市役所へ市営住宅の申し込みを確認したところ居住者からの申込が行われていないことがわかりました。そこで母から居住者へ電話をかけたのですが、すぐに切られてしまうので、先日郵便で退去について督促をしたところ、気分を害したと不動産屋に苦情を申し出てきたとの連絡が入りました。今回退去の調整は不動産屋に任せてほしいとの口頭の約束はなされたのですが、今までの対応を見ると安心できないことから、もしこのまま不動産屋が立ち退きの件を履行しなかった場合の法的な対応（不動産屋を訴える等のことではなく、居住者に退去してもらうため当方がとることができる法的な措置についてです。）についてご教授いただきたくメールをさせていただきました。現在までのところ、不動産屋と居住者との間での退去についての申し入れはいづれも口頭による約束で動いているものですが、賃貸契約の更新は2年に1回行っていますが、今年は更新しておりませんので契約は切れております（家賃は毎月入っております。）。
今後、書面で残しておく方が良いものなどがありましたら、合わせてお教えください。よろしくお願いします。
埼玉県　S様　

まず、賃貸借契約を更新しない旨の通知を書面で申し入れているかどうかが問題になると思われます。
通常の賃貸借契約の場合、契約期間満了の前に書面で更新拒絶の通知を行っていない場合は自動的に従前と同じ条件での契約が更新したとみなされる旨の条項が入っていることがほとんどです。それがなされていないのであれば、現在も契約が存在することになっています。建物の老朽化が激しく、住人がもはや住んでいられないという状況になれば賃貸借契約は終了しますが、居住可能であれば賃貸借契約は継続しているといわざるを得ません。書面により賃貸借契約の更新はしないという通知をしていたのであれば、賃貸借契約の自動更新は防げています。
この場合、相手が契約存続を主張しているのであれば、簡易裁判所での調停で契約の終了と明け渡しを求めることになるかと思われます。
なお、立ち退き料を請求される場合もありえますので注意して下さい。
弁護士　渡邉功　

自宅南側に3階建ての家が建ち、昼間でも電気をつけなくてはならない状態に。(No.1735)
自宅南側の空き地（宅地）に新しく家が建つ事になり、以前自宅購入時に、”南側に家が建つ場合は１メートル距離を離して建てるという法律があるから南が塞がれる事は無い。それに2階建てしか建たない”と聞いていたのに、いざ南側の家の工事が始まると窓から10センチ位のところが壁となり、さらに2階建てしか建たないと聞いていたのに3階建てを建てられて、我が家の南側は完全に塞がれてしまい、昼間でも電気をつけないといけなくなりました。
自宅を購入した業者が悪いのか（嘘を吐いたのか）、南側の空き地に建てた住人（今住んでいる）が法律違反をしているのか。もし違反しているなら、南側を最低１メートル空けてもらえるのか、を相談したいのですが、無料の範囲で詳しく教えて下さい。よろしくお願いします。
京都府　N様　

民法上は境界線より50センチメートル以上離して建物を建てなければならないことになっています。ただし、この法律には例外があり、その地域で境界線から50センチメートル以上離さなくてもよいという慣習があれば、その慣習が優先されることになっています。相談者の居住している地域は京都ということや、相談者自身が境界線から50センチメートル以上離さずに建物を建てている状況が質問からうかがわれますので、どうも50センチメートル以上離さなくてもよい地域のようです。この場合は、離して建築していないことだけを理由に、法律上の請求を行うことは難しいと思われます。日照権を理由に隣地所有者を相手に損害賠償を請求することが考えられますが、日照権を認めてもらうには、判例上かなり高いハードルが課せられています。家の中の部屋全てが長時間日陰になるようであれば、損害賠償の対象にできますが、そうでない場合は、受忍限度の範囲内と判断される可能性もかなりあると考えて下さい。
弁護士　渡邉功　

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