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住宅（土地含む）買い替えに関する税務上の特典について(No.1734) |
| 現在120坪の土地に築30年、35坪の持ち家に住んでおります。これを売りまして、新しい所に土地を買い家を建て直したいと思っております。古い記憶に買い替えの税務上の特典があり、何年か其れが延長されていましたが、現在住居及び土地の買い変えについて利用できる特典がありますか？教えて下さい。宜しくお願いいたします。 |
| 神奈川県 M様 |
ご相談の税務上の特典は「特定の居住用財産の買換え特例」のことと思います。この特例の適用期間は、平成18年12月31日までに売却した場合となっています。これは、譲渡した年の1月1日における所有期間が10年超で、居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡して新たに居住用財産を購入した場合に課税の繰り延べが受けられます。この譲渡予定の財産が相続で取得したものであれば別の特例になります。
この他に利用できるものを挙げます。
（譲渡益が生じたとき）
1, 3000万円特別控除
居住用の財産を譲渡した場合、所有年数に関係なく3000万円までは無税となります。
2, 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例譲渡した年の1月1日において、所有機関が10年を超える居住用財産を譲渡した場合に税率が軽減されます。
6000万円以下の部分…所得税10％・住民税4％
6000万円を超える部分…所得税15％・住民税5％
ここで注意することは、買換え特例か上の1,2のどちらかしか利用できません。
買換えに関する特例を利用した方が得か、上の1,2を利用した得かを良く考えて下さい。
また、実際の計算は税理士さんにご相談して下さい。 |
| 理事 岡毅 |
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購入した土地の建ぺい率が契約時に確認した内容と異なる場合、契約を無効にできますか？。(No.1733) |
| 古家付きの土地を購入しました。契約時、建ぺい率が80パーセントとの説明を受け、重要事項説明書にも80パーセントとの記載があります。リフォームをするつもりで建築士さんに設計を依頼し、正確な見積もりを取ってもらうた為一部壊してもらい、工務店に見てもらいました。売主さんが「屋根の雨漏りはないと言っている」との不動産業者の説明に瑕疵担保もつけませんでしたが、天井をめくると青空が見える状態で一部にはブルーシートもかけてありました。そのため大工事になるとのことでした。新築の方が工事費は安くなるとのことで、新築を検討するため建ぺい率を調べられたところ、60パーセントと役所で言われたとの報告を建築士さんから伝えられました。「これはとても大切なことだから」と言われました。狭小のため60パーセントでは使い物にもならないと言われ、リフォームをするにしても、60パーセントを超えるため、隣家の方の役所への通報を気にしながら増改築をしなければならなくなりました。これまでに２度確認し、意見が対立するので不動産業をしている仲介業者でもある息子さんに確認に行くと、60パーセントと言われました。上記の不安について相談すると、周りに建築違反をして建てているところはたくさんある。買いたい人がいるらしいから売ればいいと言いますが、私が買った値段以上で売れると言う保障はありません。この契約は無効にはならないのでしょうか、また、これまでに負担した諸経費はどうなるのでしょうか。 |
| 大阪府 T様 |
建ぺい率と容積率を誤って重要事項説明書に記載して契約を締結した事件で、錯誤により契約が無効であるとした判決があります。今回のケースでも、建ぺい率が80％でなければ購入しなかったという事情と、重要事項説明書の記載や不動産業者の説明が誤っているので無効を主張することが出来ます。
また、諸経費についてですが、契約締結にかかった費用は、損害賠償の対象にすることができると考えられます。 |
| 弁護士 渡邉功 |
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柱を共有した隣家が原因で家が売れず、困っています。(No.1732) |
両親が残してくれた２戸一住宅があって、売りに出しているのですが、売れません。
原因はくっついているお隣さんです。
環境も良く駅近で、お客さんの問い合わせはたくさん来るのですが、お隣が納得しないのです。柱が１本で２軒建っている状態なので、その柱をまるまる残した上で切り離し、壁、瓦の補修をきちんとしますと言っても、切り離すのは納得出来ないとの一点張りです。不動産屋さんに間に入ってもらっても門前払い。それならと、繋がったままで３階建てで建てるのは…という案にも、「３階建ては、無理。２階建てなら考えてもいいけど。それもちょっとね〜。お金をかけてリフォームして誰かに貸したら？」という感じで、言いたい放題で話が進みません。うちは去年、新築で家を購入したので、リフォームにかけるようなお金はないのです。これでは、誰も住んでいない家にいつまでも固定資産税を払わなくてはいけないのです。自分の家なのに、どうしてこんなに言いたい放題言われないといけないのでしょうか？
このままだと法に頼るしかないと思っているのですが、法的には、どうなんでしょうか？ |
| 大阪府 U様 |
一本の柱を共有した状態での2世帯住宅のようですが、登記上は1つの物件になっていて、所有権は隣家との共有になっているのであれば、共有物の分割請求が可能です。
しかし、別個の建物として登記されているのであれば、自分の所有している建物をどのように処理しようが、基本的に自由です。もちろん、相手の家屋を破壊することはできませんので、影響を与えないようにする必要があります。
工事を行うに際して、どうしても隣家に影響が出るのであれば、簡易裁判所に調停を申し出てはいかがでしょうか。 |
| 弁護士 渡邉功 |
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条件付建物の土地を購入。土地が安くなった分の金額が建物の代金にのせてあり、すっきりしません。(No.1731) |
条件付建物という土地を契約いたしました。標準プランにて3480万円で、土地代が2280万円でした。土地の契約前に「土地が安くなる」ということを聞き、実際に2184万円で契約を行いました。
ここからが問題なのですが、そもそも3480万円から土地代をひくと1200万円の建物となると思っていましたが、建物契約前に詳細な見積もりを出して頂いたところ、引かれた96万円が建物代金に乗った状態（トータル3480万円は変わらない）で見積もりがされていました。コミュニケーションもとれており、出来るだけ関係を崩したくないと思っておりますが、額が額だけに気持ちがすっきりとしません。この件を問い合わせたところ、いろいろと説明文を送って下さいましたが、土地契約の前の説明は一切ありません（私も確認していません）。これは不法行為と言えるのですか？ |
| 東京都 T様 |
| もともと3480万円のプランとして契約を進めていたのであれば、不法行為にはならないと思われます。プランでトータル3480万円ということなのですから、土地と建物の個別の価格で上下があっても、合計金額が3480万円で収まる限り損害賠償の対象とはならないでしょう。 |
| 弁護士 渡邉功 |
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新築着工を目前に控え、残土処理費用を別途負担してくれと言われました。(No.1730) |
はじめまして、お世話になります。残土処理の費用負担についてご相談申し上げます。
私共は現在新築の着工を目前にしていますが、先日施工業者（大手Ｍ社）より駐車場、玄関アプローチの箇所の残土の処理費を見積に含むのを忘れしまい「別途費用」が発生すると言われました。費用はおおよそ70万近く。とてもじゃないが支払えないと伝えました。もともとの契約時からのデザインで駐車場の掘削は互いに理解のうえ進めてきた計画ですし、本件は本契約から最終変更契約も終えて着工に望んでいました。Ｍ社は誠実に対応してくれていますが、負担金額の交渉の際、50％をＭ社で持つので残金約30万近くをお願いできないかといわれました。私共にとっては大きな金額のでとても困惑しています。主人は支払わなくてもいいはずだとの一点張りで現状「了承」の返事をしていません。基本的な点ではＭ社は非を認めていますが、このような場合施主負担は懸命なのでしょうか？
よきアドバイスをお願いします。 |
| 東京都 M様 |
| 新築工事ということですので、当然に残土処理も請負工事に入っていることになると思われます。すでに契約が締結されており代金も決まっていたのであれば、原則として追加の代金を支払う必要はありません。工事契約で追加費用が発生したときの処理方法について、特則があれば別ですが、そうでない限り払う必要はありません。 |
| 弁護士 渡邉功 |
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アパート退室の際の解約清算金について(No.1729) |
この度親と同居することになり、アパートを退室することになりました。
アパートの管理をしている管理会社に退室を伝え、昨日退室についてのご案内の書類が届きました。その書類を読み、以下のとおり不安点があります。
◇不安−１
解約清算金についての説明がありましたが、現状回復費という部分に不安があります。
退室日当日に、これとこれでこれだけかかるから、今日もってきたカードで引き落としますと言われた場合、納得できない額を請求されても支払の手続きはしないといけないのでしょうか？また、後日返金の申請はできるのでしょうか？
※解約清算金についての部分は、下部に記載します。
◇不安−２
部屋は退室前に清掃サービスを頼み、お風呂や台所は綺麗にしておいたほうが良いのでしょうか。
◇その他
・退室日当日は弁護士がいたほうがよろしいのでしょうか？
・私の部屋は１Ｋ。バストとトイレは別です。
・敷金、礼金はありません。
但し、年会費（２万５千円）の支払があります。煙草は吸いません。
「解約清算金について」の記載は以下のとおりです
１．部屋の日割り家賃
２．基本清掃代 25,000円〜38,500円
３．現状回復費 修繕が発生する場合請求します。
＊解約清算金（清掃費、原状回復費、利用料などの未納金）は、（引き渡し日）当日現地にて、全額現地精算となります。
＊精算方法：デビットカード（銀行・郵便局のキャッシュカード）orビザカードorマスターカード）現金での精算は基本的にできませんのでご了承願います。
例）１Ｋタイプ25,500〜150,000円（日割り家賃＋基本清掃第＋現状回復費用） |
| 千葉県 S様 |
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原状回復費用のうち、日割り家賃については払う必要があります。
清掃費用については、おそらく契約時に特約がなされているのではないかと思われます。特約があれば、清掃費用については負担せざるを得ないかと思われます。なお、退去時にきちんとした清掃が行われていれば清掃費用を支払う必要はなくなりますが、「通常退去時に賃借人に期待される程度の清掃」と裁判所が認定する基準に達していなければ、清掃費用は負担しなければならなくなります（本件の25,000円〜38,500円という清掃費用は、アパート1室の清掃費用としては、相場と大きく離れていないと思われます）
修繕費用に関しては、修繕が必要になる部分は原状回復費用を出す必要があります。
ただし、経年劣化による費用までは払う必要はありません。本来は、修繕費用を見積もらせた上で費用を支払うべきところです。現地で相手のいうがままに支払いを行うのは、かなり危険です。納得できない部分はその場では支払わず、明細を出させて見積りを要求して下さい。
清掃サービスを頼む必要があるかどうかはともかく、退去時に清掃する義務があります。これは原状回復義務の一部です。清掃サービスを頼む必要まではないかと思われます。仮に清掃サービスを頼んだとしても、相手が清掃業者を入れ、しかも裁判でこちらが負けた場合は、結局清掃サービスを二重払いするのと同様になってしまうからです。
また現地で支払ってしまった場合、後に返金を求めることが困難になることがあります。金額に納得した上で支払いを行ったと認定されることがあるからです。
退去時に弁護士がいたほうがいいかどうかは微妙な問題です。いるのといないのでは、いた方がいいのは当然ですが、弁護士に立会いを頼んだ場合、そのための費用が、紛争で問題になっている費用を超えてしまうことがあるからです。 |
| 弁護士 渡邉功 |
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土地を購入したら既存宅地だった。契約時に確認すべきことは？(No.1728) |
| 気に入った土地が見つかり新築を計画。銀行融資も決まり建築会社、不動産と契約しようとした所、既存宅地と言うことがわかりました。許可をもらうまで建築着工は出来ず、銀行との契約も出来ません。不動産からは説明は受けていません。私の勉強不足もありますが今回分譲した土地に３件の家が建つと言われ安心していました。建築会社の方から不動産の方にきちんと市街化調整区域と私の方に説明したのか確認してもらった所、説明はしていませんすみませんと言っていましたとのこと。私も無知でしたが解っていたら考える物件でした。まだ私の方には謝罪も説明もありません。気に入っている土地でもあるし、融資も決まっているので進めたいと思うのですが、契約にあたり確認するべきことがありましたら教えて頂けたらと思います。不動産には腹立たしい思いはあります。 |
| 青森県 H様 |
既存宅地の場合、まず建築可能であることが証明されるまで契約は控えた方がいいでしょう。既存宅地は、過去に家が建っていたことを航空写真や過去の住宅地図などで確認できなければ建築することはできません。その確認ができずに契約をすることはリスクが大きいと思います。今回の場合、役所への確認作業は不動産屋が行うべきです。建築可能であることが分かれば次は銀行融資関係です。既存宅地＝市街化調整区域ですので、不動産の担保価値は低くなります。すでに銀行の融資も決まっているということでしたら、このことは問題ないでしょう。
次に建築物についてですが、既存宅地の場合、建物にも様々規制が条例で定められている場合もあります。一般住宅であれば、おそらく規制はかからないと思いますが、事前に役所に確認することをお薦めします。
以上の点に注意し契約して下さい。 |
| 理事 岡毅 |
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