購入した土地に予想していなかった費用がかかることに。
解約または転売したい。(No.1727)
はじめまして、田舎暮らしを計画して何もわからないまま、気に入った土地を購入したのですが、家を建てるため地元の建築業者に見積もりを依頼したところ、上水道・排水関係で予想もしていなかった金額となり計画資金不足となり現在計画を中止しています。私の勉強不足で、販売業者が購入時に説明があるべき重要事項説明の義務ということも知らずに購入したのが原因です(建築業者に云われてわかった)
その後販売業者にそのことを云うとすごい剣幕で何が言いたいのかとすごまれました。土地は昨年九月購入です。解約出来るか又は転売する方法についてご指導願えればと思います。宜しくお願いいたします。
土地整備後、最終残金を払うときに、宅地建物取扱主任者証を見せ排水の事で協力金80万円の話はあった。
大阪府　E様　

業者が重要事項について説明を怠っていたのであれば土地の売買契約を解除するか、あるいは損害賠償を求めることができます。今回の場合、上水道・排水関係で予想もしていなかった金額となったということですが、どのような理由からどれくらいの資金が必要になったのかが不明確ですので、業者が重要事項を説明していなかったかどうかは分かりません。ただし、公共の上水道や排水設備が当該土地に整っていないなどの事情があったのであれば、重要事項として説明する義務があったものと思われます。ただし、多くの業者は書面で重要事項の説明を交付し、買主から「説明を受けました」という意味の署名を貰っています。E様の場合も、気づかぬうちにそのような内容の書類に署名している可能性があります。こうなると、業者に損害賠償を求めることは困難になります。土地の転売そのものには、原則として制約はありません。ただし、ローンを組んで土地を購入しているような場合は、抵当権が土地に設定されていますので、ローンを清算して抵当権を抹消しなければ買い手はつかないと思われますのでご注意下さい。
弁護士　渡邉功　

契約時には説明の無かった電柱の施設をNTTから言われ…(No.1726)
電柱の敷設について
土地契約時には説明のなかった電柱の敷設をNTTから言われました。現在すでに家の建築が始まっており、電柱の敷設は厳しい状況にあります。北道路で南北に長い敷地（南側は高台）で間口が狭く、駐車場の位置に電柱がかかってくるのです。また、支柱と支線も入るとのこと。まったく納得できないので、現在調整中ですが、このような場合は敷設を受け入れるしかないのでしょうか？購入した土地が自治体の分譲した土地で、まだほとんど売れていないため、私の敷地に電気を引くために電柱を敷設してこなければならない状況ではあります。しかし、分譲地がすべて売却された場合、電柱の位置はおのずと決まってくるものだと思います。分譲段階で計画があったと図面を見せられましたが、そのような図面はまったく提示されたことがなく、契約時に説明もありませんでした。敷設が決まっていたならば、今の敷地ではなくその隣接地を購入したかもしれません。
・契約時に敷設計画を説明しなかった売主側に責任はあるか？
・他の土地に敷設が認められなかった場合、受け入れるしかないのか？
・電柱敷設計画は、契約時の重要事項説明義務にあたるのか？
現在、別案の計画を検討してもらっている状態です。
回答いただければ幸いです。よろしくお願いいたします。
栃木県　Y様　

電柱の支柱などがY様の土地内に設定する予定があったのであれば、これは契約時に売主が説明する義務があります。それをせずに土地を売ったのであれば、売主に瑕疵担保責任を問うことが出来ます。
電柱の敷設を受け入れる義務があるかどうかは微妙な問題です。本来はNTTとの間で任意に契約することになるのであり、受け入れなければならない義務はありません。
しかし、相談者がNTTの受益者となる以上は、結局は受け入れざるを得ないことになるかと思われます。最終的には、売主に対して責任を追及することになるかと思われます。
弁護士　渡邉功　

購入予定地の道路にゴミ捨て場。
契約を白紙に戻すことはできるか？(No.1725)
今度購入しようとしている物件の隣接する道路が地域住民（十数世帯）のゴミ捨て場になっていることが判明しました。
当方の物件は角地であり、角の部分は駐車場になっております。（道路と駐車場の間には塀などは一切ありません）土地の権利は所有権です。隣接する道路の権利は、隣接する住民との共同所有（当方にも持分あり）です。この隣接する道路がゴミ捨て場になっており、その結果車の出入りもできなくなります。
すでに手付金を支払っており、契約時点はゴミ捨て場の事実は一切知らされておりませんでしたので、売主側に事実確認と地域住民に対しゴミ捨て場の移動をお願いしておりますが、結論は出ておりません。
＜相談したい事項＞
1.このような事実が契約時に告げられていなかったことから、ゴミ捨て場の変更ができなかった場合、契約を白紙に戻すことは可能でしょうか？（この事実が告げられていれば契約しませんでした。）
2.基本的にはゴミ捨て場の問題は住民の問題なのですが、何かよい解決策（事例）はあるのでしょうか？（売主に対する値下げ交渉など当方が主張できる権利などは？）
その他、アドバイスがあればよろしくお願い申し上げます。
大阪府　M様　

1.売主側との契約が、現在どのような状態にあるかにもよりますが、隣地がゴミ捨て場かそうでないかは、契約する際の重要な判断材料になるものですので、相手からの説明がなかったのであれば、契約を解除することができると考えられます。
ただし、現地にゴミ捨て場であることを表示する看板があるなど、現地で確認すればすぐゴミ捨て場があることが分かるような場合は、ゴミ捨て場があることを承知の上で契約に入ったと解釈されてしまいますので、この場合は契約解除は難しいでしょう。
2.輪番でゴミ集積場を担当するよう話し合ってみてはいかがでしょうか。
判例では、輪番制にすることを求めた住人が、輪番制を拒絶する住人を相手に「輪番制を拒否するなら、今までのゴミ集積場にはゴミを出すな。」とゴミを捨てることを差し止める裁判を起こし、勝訴したケースがあります。
弁護士　渡邉功　

売却した土地に埋まっていた竹が原因で住宅に不具合が発生。(No.1724)
父が所有していた土地（農地）を平成14年に売却しました。その後買主が住宅を新築したのですが、平成17年に入ってから玄関が開かなくなったり、壁にひび割れが入ったということで、土地の一部を掘削（約1.5ｍ）したところ竹が埋まっていたとのことでした。そこで、杭を打ち補強をするので売主に負担をしてほしいと請求してきました。
この場合、隠れた瑕疵ということで請求額どおり負担しなければならないのでしょうか？
住宅の品質確保の促進等に関する法律の施行後なので住宅建築業者の瑕疵ということにはならないのでしょうか？
ちなみに、父は亡くなっているので実際に竹を埋めたかどうかは確認できません。
茨城県　S様　

建築業者にも責任はありますが、土地の売主であるS様にも瑕疵担保責任は生じます。
例えば、土地の中にコンクリート塊などの建築廃材が埋まったままの状態で土地を売った売主は、瑕疵担保責任を問われます。今回の場合は「竹」という自然物なだけに、瑕疵担保責任の範囲に入るかどうかは微妙なところですが、竹のせいで住宅に不具合が生じたのであれば、やはり瑕疵担保責任の対象になると考えられます。
弁護士　渡邉功　

建築条件付きの土地を購入予定。注意すべき点は？(No.1723)
これまで希望する土地がなかなか見つからない状況下、昨日たまたま定期的に情報をもらっていた不動産屋に立ち寄ったところ、希望する条件に近い物件があることを教えてもらいました。早速売地を見て家族とも話し、購入の方向で進めたいと考えています。この土地は不動産屋が売主で建築プランは変更可能ですが、その不動産屋の関連する建築会社で建てるとの条件付き物件です。（この物件はこの不動産屋のお客のみに情報提供し、他の不動産屋には情報を流す予定はなく、１ヶ月程度で売れなければ新築建て売りにて販売する予定とのこと。）
そこで、この物件を購入するに当たり注意すべき点がありましたら教えてください。（特に価格交渉や契約等の注意）
なお、当方としては梅雨明け以降に着工したい、情報誌でみた自分の気になるプランで建築したい等の希望があります。
G 様　

建築条件付の土地を購入する場合の注意事項です。
●契約前
まず、停止条件を確認しましょう。一般的なものとして、
1.土地売買契約後、3ヶ月以内に建築請負契約を結ばなければならない。
2.建築を請け負うことができるのは土地の売主かその代理人。
3.建築請負契約が成立しなかった場合、受領した全ての金銭を返却する。
となります。
1の条件を見ると、3ヶ月以内にGさんが希望するプランをその期間内にまとめるのは難しいでしょう。多くの場合予め用意されているプランの中から選ぶか、プランを少し変更することしかできないのです。指定されている業者が在来工法が得意なのか、2×4工法が得意なのかをご存知ですか？また仕様はどのようなもので、価格はどのくらいかを事前に把握することが必要です。何れにしましても、不動産屋さんは早く土地を売りたいので、土地売買契約を早く結ぶように営業します。しかしこの契約を結んでしまうと、建築請負契約を3ヶ月以内に結ばなければなりません。仕様や価格も分からない段階で3ヶ月でそれらをまとめ、希望通りの家を建てられるかをよく考えてから土地売買契約を結んでください。かといって土地売買契約を結ばなければ、土地は売れてしまう可能性もあります。このタイミングにも注意が必要です。
2に関しては、関連する建築会社となっていますが、しっかり確認して下さい。
3に関しては、名目のいかんを問わず返却することになっています。そのことも確認して下さい。
●契約時
契約の内容が土地売買契約なのか、建築請負契約なのかを、しっかり確認して下さい。
中には土地建物売買契約を結ぼうとする業者もあります。土地売買契約を先に結ぶのが建築条件付の宅地です。また、契約時には契約書の中に書かれている停止条件をしっかり確認して下さい。
以上を参考にして、いい家を創って下さい。
理事　岡 毅　

南側の隣家が三階建てに。日照権やプライバシー権は主張できるか？(No.1722)
当方の南側に隣接する住戸が3階建てに建替えをするのですが、それに対抗する手段として有効なものは何かありませんか？日照に関するものは10メートルを超える建物出ないと適用されないと聞いたのですが、そのほかにプライバシー権などで対抗できないでしょうか？当方は2階建てで南側に小さな庭があるのですが、南側に3階建てを立てられると、庭・建物にほとんど陽が当たらなくなってしまうと共に、覗かれるのではないかととても不安です。
大阪府　M 様　

日照権を主張するのは困難かと思われます。
裁判でも受忍限度範囲内であると判断されるケースが多い状況です。しかし、隣家との距離が1メートル未満であれば目隠しなどを設けるように主張することは可能です。50センチ未満であれば、建物の建築そのものの差止めができます。プライバシーを理由にそれ以上の規制を求めるのは困難だと思われます。
法律顧問　渡邊　功　

中古物件の手抜き工事を発見。修理や立替は要求できる？(No.1721)
三年前に築八年の中古物件を購入したのですが、最近になって床下に入ったところ、購入前に売り主が床下換気扇を取り付けていて、取り付けた業者が基礎を二箇所、人が通れるくらい壊してそのままになっていたのですが、壊れている基礎には鉄筋が一本も入ってなくて、しかも基礎から出ているアンカーボルトが曲げて使ってなく、束石は全て軽量ブロックが地面の置いてあるだけでブロックにひび割れがあるのですが、これは手抜き工事ではないのでしょうか？ もし手抜き工事なら建築業者の負担で基礎の修理、もしくは家の立て替えは請求できますか？
茨城県　K 様　

今回の問題は中古住宅の売買ですので、まず責任を追及すべきは業者ではなく住宅の売主ということになります。欠陥があった場合、売主に対して損害賠償を求めることができます。
ただし、この権利は、欠陥があることを知ってから１年以内に行使をしなければなりません。しかし、この権利は売買時の契約で制限されていることが多いのです。引渡しを受けてから２年以内に行使しなければ消滅するとか、そもそも権利を放棄するとか、そのような条項が入っていることもあります。尚、宅地建物取引業者が売主の場合は最低２年間は権利行使期間を設けなければならず、それより短い期間を定めたものは無効になります。中古住宅を購入したときの売買契約書を確認してみて下さい。
もし、権利行使期間を引き渡しのときから２年間と限定しているような場合は、売主に責任を追及することは困難になります。
法律顧問　渡邊　功　

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